Boligudlejning efter lejeloven

  • Praksis boligudlejning efter lejeloven
    • Ændring af lejevilkår
      • BS-5595/2022-OLR: Aftale om opsigelsesvarsel på 99 år skulle anses som en aftale om uopsigelighed med den virkning, at udlejer ikke ensidigt kan kræve lejeforhøjelse.
        • Resume
          • Den konkrete sag vedrørte, om parternes aftale om et opsigelsesvarsel i 99 år måtte sidestilles med en aftale om uopsigelighed omfattet af bestemmelsen i den dagældende lejelovs § 47, stk. 4 (gældende § 44, stk. 5.) , og om parternes tillægsaftaler om opsigelsesvarslet på 99 år og en månedlig leje på 2.550 kr., var ugyldige efter aftalelovens § 36. Lejemålet blev indgået i 2004, og i 2009, hvor lejerne var i 40’erne indgik parterne en tillægsaftale. Aftalen indeholdte ikke en udtrykkelig aftale om tidsubegrænset uopsigelighed for udlejer, men i stedet en aftale om, at udlejer har et opsigelsesvarsel på 99 år. Det er ikke aftalt, at udlejer inden opsigelse eller i en opsigelsesperiode kan forhøje lejen.
          • Landsretten fandt, at tillægsaftalen om et opsigelsesvarsel på 99 år måtte sidestilles med et vilkår om tidsubegrænset uopsigelighed fra udlejers side – med den virkning, at udlejer inden opsigelse og i opsigelsesperioden på 99 år er afskåret fra at kræve lejen forhøjet.
      • Landsrettens resultat er efter min opfattelse ikke overraskende. Landsretten begrundelse for at et opsigelsesvarsel på 99 år skulle anses som en aftale om uopsigelighed var, at der var tale om et usædvanligt langt opsigelsesvarsel, og det på aftaletidspunktet måtte have stået både udlejer og lejer klart, at opsigelsesvarslet var til hinder for, at udlejer på noget tidspunkt i lejers levetid kunne bringe lejemålet til ophør ved opsigelse. Årsagen hertil var at lejerne på aftaletidspunktet var i midten af 40’erne, samt at parternes forpligtelser iht. det aftale også gælder efter opsigelsestidspunktet (i en opsigelsesperiode).
      • Hvad kan vi udlede af dommen
        • Vi kan udlede, at dommen også danner grundlag for retspraksis efter den gældende lejelov.
        • Vi kan udlede, at et opsigelsesvarsel (og måske også en lang uopsigelighedsperiode) kan blive så langt, at det anses for at lig en uopsigelighed.
        • at udlejer i uopsigelighedsperioden ikke ensidigt kan forlange lejen forhøjet, selvom lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi.
        • at udlejer skal huske at tage forbehold for at kunne regulere lejen i lejeaftalen, når der aftales et usædvanligt langt opsigelsesvarsel, der kan sidestilles med uopsigelighed.
    • BS-32135/2021-HJR: Indsigelse mod udlejers opsigelse af lejemål kunne ikke afgives som digitale dokumenter/pr. mail efter den dagældende lejelov, og det kan ikke aftales, at at indsigelser efter § 87 afgives som digitale dokumenter.
      • Resume:
        • Den konkrete sag vedrørte, hvorvidt en lejer kunne tilsidesætte udlejers opsigelse af lejemålet. Udlejers begrundelse var, at udlejer selv ønskede at bebo ejendommen, idet udlejers nuværende bolig var en flexbolig, og fordi en fortsættelse af anvendelsen af denne bolig (som flexbolig) ville medføre, at ejendommens status som flexbolig ville ophøre. Desuden havde udlejer erhvervet ejendommen på en tvangsauktion i 2015. Lejers begrundelse, for at skulle fortsætte lejemålet, var, at lejerne havde beboet ejendommen siden 1981 og havde ringe mulighed for at finde en anden passende bolig. Lejer havde ikke på anden måde understøttet anbringendet omkring anden passende bolig. Udlejer opsagde ved brev af 14. maj 2019 lejerne. Den 7. juni 2019 fremsatte lejerne i en mail indsigelse mod opsigelsen.
        • Højesteret fandt, at lejers indsigelse til udlejers opsigelse af lejemål ikke kan afgives pr. mail med et vedhæftet dokument, hvor indsigelsen fremgik.
      • Højesterets resultat er efter min opfattelse egentlig ikke overraskende, idet resultatet følger den dagældende lejelov og også retspraksis. Det kræver dog, at man graver lidt dybere (end blot at læse højesteretsdommen), for at sammenhængen fremgår mere klart. Årsagen til at højesterets resultat følger reglerne er, at lejers indsigelse efter § 87, stk. 2 til udlejers opsigelse efter § 87, stk. 1 ikke kan aftales, at kunne afgives som digitale dokumenter, jf. § 4, stk. 2, 3. pkt. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår det, at det er en undtagelse til § 8, hvorefter parterne kan aftale anderledes, selvom det ikke er til skade for lejer. Det er desuden værd at notere, at Højesteret føler behov for at bemærkes, at lejers indsigelse ikke er af en sådan karakter, at den kan tages under påkendelse, selv om indsigelsesfristen er overskredet. Årsagen til denne bemærkning kan begrundes i, at lejers indsigelse ikke angår, hvorvidt udlejers opsigelse er ugyldig, jf. § 87, stk. 1, eller på anden måde en nullitet.
    • Hvad kan vi udlede af dommen:
      • Vi kan udleje, at for lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2018 kan parterne ikke aftale, at lejer kan afgive indsigelse efter § 87, stk. 2 til udlejers opsigelse efter § 87, stk. 1, som digitale dokumenter, jf. § 4, stk. 2, 3. pkt. Det skal bemærkes, at dommen ikke tager stilling til lejeaftaler indgået fra den 1. januar 2018, hvor parterne enten forinden eller efterfølgende udtrykkeligt har aftalt, at lejers indsigelse kan afgives som digitale dokumenter.
      • Vi kan udlede, at lejers indsigelse kan have en sådan karakter, at den er gyldig, selvom indsigelsesfristen er overskredet. Det må formodes at være i tilfælde, hvor udlejers opsigelse er ugyldig, jf. § 87, stk. 1, eller på anden måde er en nullitet.
    • Brugsrettens overgang til andre
      • UfR 2004.156H
        • Resume:
          • Den konkrete sag omhandlede, hvorvidt et barn havde ret til at overtage en forældres lejemål. Moderen havde boet i en lejlighed sammen med sin søn siden sønnen var 5 år. Sønnen var nu 25 år.
          • Boligretten fandt, at sønnen kunne overtage lejemålet. Landsretten fandt at sønnen ikke kunne overtage lejemålet. Højesteret stadfæstede landsrettens dom.
        • Højesteret udtalte:
          • at “Det følger efter vores opfattelse heraf og af bestemmelsens forarbejder, at det ikke er tilstrækkeligt til at komme ind under denne bestemmelses anvendelsesområde, at et fælles husstandsforhold er bragt til ophør ved lejerens fraflytning, men at det yderligere må kræves, at fraflytningen er et led i en egentlig samlivsophævelse,”
          • at “det forhold, at en myndig søn eller datter bor hjemme, indebærer efter vores opfattelse ikke i sig selv, at der opstår et samliv i lejelovens § 77 a’s forstand (nugældende § 166), og at dette gjaldt, hvad enten den unge deler bolig med den ene af sine forældre eller dem begge.”
          • at “Anvendelsen af § 77 a må således forudsætte, at der var etableret en form for gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold, som parterne ophæver gennem den ene parts fraflytning.”
          • at disse forudsætninger var ikke godtgjort, at være tilfældet i denne sag, hvorfor sønnen ikke havde ret til at overtage lejemålet.
    • Hvad kan vi udlede af dommen:
      • Vi kan udlede af dommen, at at det ikke er tilstrækkeligt til at komme ind under denne bestemmelses anvendelsesområde, at et fælles husstandsforhold er bragt til ophør ved lejerens fraflytning, men at det yderligere må kræves, at fraflytningen er et led i en egentlig samlivsophævelse.
    • Opsigelse af lejemål
      • BS-22596/2021-BOR: Opsigelse af lejer var ikke rimelig.
        • Resume:
          • Den konkrete sag omhandlede, hvorvidt opsigelse udlejer kunne opsige lejer med den begrundelse, at udlejer selv ønskede at bebo lejemålet. Udlejer havde erhvervet ejendommen med overtagelse den 1. maj 2021 og opsagde lejemålet den 10. maj 2021. Lejer havde beboet ejendommen siden 2015, hvor hun boede alene sammen med sin mindreårige søn.
          • Boligretten fandt, at udlejers opsigelse ikke var rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
        • Boligrettens resultat, er efter min opfattelse ikke overraskende, idet resultatet følger den dagældende (og gældende) lejelov. Årsagen hertil er, at udlejers opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, jf. § 84, stk. 1, litra b (gældende § 172, nr. 2). Endvidere fremgår det, at der ved vurderingen bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. Boligretten lagde navnlig vægt på, at sagsøgeren havde ejet ejendommen i mindre end en måned, da hun opsagde lejemålet, og at hun, da hun købte ejendommen, var gjort bekendt med, at ejendommen var udlejet, samt at der ved fastsættelsen af købesummen var taget hensyn til, at ejendommen var udlejet. Boligretten lagde endvidere navnlig lagt vægt på, at sagsøgte har boet i ejendommen i en årrække, samt det oplyste om sagsøgtes økonomiske forhold, hvorefter det må lægges til grund, at sagsøgte, der bor i ejendommen alene med sin mindreårige skolesøgende søn, har ringe muligheder for at finde en anden for familien passende bolig i området.
        • Hvad kan vi udlede af dommen:
          • Vi kan udlede, at dommen også danner grundlag for retspraksis efter den gældende lejelov.
          • Vi kan udlede, at man skal virkelig skal have vægtige grunde til at bebo lejemålet, hvis man køber en udlejningsejendom, og ønsker at opsige en lejer, der har ringe muligheder for at finde en anden for familien passende bolig i området.
  • Flyttesyn
    • BS-43332/2021-VLR: Da lejer først var fraflyttet en lejlighed efter et varslet flyttesyn, der ikke blev afholdt, skulle han være indkaldt til et nyt flyttesyn. Da lejer ikke udtrykkeligt have givet afkald på at blive indkaldt til nyt flyttesyn, var udlejers krav på istandsættelsesudgifter bortfaldet.
      • Resume:
        • Den konkrete sag vedrørte hvorvidt udlejers krav på istandsættelsesudgift var bortfaldet som følge af, at lejer ikke var blevet indkaldt til flyttesynet. Lejer havde pr. mail den 27. december 2018 opsagt sit lejemål, og udlejer havde derefter den 3. januar 2019 indkaldt lejer til flyttesyn den 14. januar 2019. Lejer mødte ikke op til flyttesynet og afleverede først nøglerne den 18. januar 2019, hvor lejer underskrev han følgende aftale: “Det er d.d. aftalt at vicevært må syne boligen da der mangler en nøgle og lejer ønsker omkodning af lejemål”. Udlejer gennemførte herefter flyttesynet den 28. januar 2019 uden at indkalde lejer. Udlejer ejede mere end én beboelseslejlighed.
        • Landsretten kom frem til, at hverken aftalens ordlyd eller omstændighederne i øvrigt giver grundlag for at fastslå, at lejer udtrykkeligt gav afkald på at deltage i eller at blive indkaldt til flyttesynet. Allerede derfor kan forløbet efter lejemålets opsigelse ikke føre til, at udlejer ikke behøvede at indkalde lejer til det gennemførte flyttesyn den 28. januar 2019. Udlejer var derfor ikke berettiget til at fremsætte krav på dækning af udgifterne til istandsættelse.
      • Landsrettens resultat er efter min opfattelse egentlig ikke overraskende, idet resultatet følger den dagældende (og gældende) lejelov. Årsagen hertil er, at udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skulle have indkaldt den fraflyttede lejer til flyttesynet den 28. januar med mindst 1 uges varsel, jf. § 98, stk. stk. 3, 2. pkt. Begrundelsen herfor er, at flyttesynet den 14. januar 2019 slet ikke blev afholdt, men blev erstattet af et flyttesyn den 28. januar, hvorfor det er flyttesynet den 28. januar, som lejer skulle være skriftligt indkaldt til. Parterne kan dog aftale, at flyttesynet ikke skal afholdes, hvis denne ændring til § 98, stk. stk. 3, 2. pkt. ikke er til skade for lejer, jf. § 98 a. Da det fremgår af § 4, stk. 4, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, vil en aftale om, at “Det er d.d. aftalt at vicevært må syne boligen” ikke medføre, at parterne har aftalt, at udlejer ikke behøver at indkalde lejer til synet. I og med at udlejer ikke har opfyldt sin forpligtelse til at indkalde lejer til syn, bortfalder udlejers krav på istandsættelse, jf. § 98, stk. 5. Det er værd at bemærke, at landsretten også lægger vægt på øvrige omstændigheder, når de skal vurdere, om lejer udtrykkeligt har givet afkald på at deltage i eller at blive indkaldt til synet.
    • Hvad kan vi udlede af dommen:
      • Vi kan udlede, at dommen også danner grundlag for retspraksis efter den gældende lejelov.
      • Vi kan udlede, at udtrykkelighedskravet formentlig skal forstås som en almindelig formodningsregel, der finder anvendelse, når det er tvivlsomt, hvad parterne har aftalt eller ment med det, de aftalte, hvilket er i overensstemmelse med gældende praksis.