Vi bliver ofte spurgt til reglerne om ejerskifteforsikring, tilstandsrapport og elinstallationsrapport (herefter samlet kaldt huseftersynsordningen).

Vi har derfor valgt at skrive denne artikel, der gennemgår generelle regler for huseftersynsordningen, der tilbydes i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Der er tale om udvalgte oplysninger, der passer til mange situationer. Hvis du vil vide hvad der er gældende i din situation, kan du ikke nødvendigvis nøjes med at forholde dig til nedenstående oplysninger. Vi opfordrer dig derfor til at kontakte os for en uforpligtende indledende samtale på 5239 7005 for konkret rådgivning.

Denne artikel er skrevet ud fra reglerne, der er gældende den 27. juni 2023.

Huseftersynsordningen

Hvorfor skal sælger vælge huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er en undtagelse til de almindelige regler, der gælder for handel af fast ejendom. Efter de almindelige regler, kan en køber i op til 10 år (3 år fra burde kendskabs tidspunktet) stille krav mod en sælger på grund af ejendommens forhold.

Hvis sælger vælger, at anvende huseftersynsordningen, så er sælger fritaget for ansvar hvis en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller hvis en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.

Huseftersynsordningen medfører således ikke, at sælger er fritaget for ansvar, hvis et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Det samme gør sig gældende for forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.

I stedet for et krav mod sælgeren, medfører ordningen, at køberen kan tegne en ejerskifteforsikring (se afsnittet om ejerskifteforsikring længere nede i denne artikel).

Køberen opretholder dog sin ret til at indtræde i krav, som sælgeren i anledning af det samme forhold ved bygningen ville have haft mod tidligere sælgere og mod den, der har medvirket ved opførelsen af bygningen.

Undtagelser til sælgers fritagelse

Fritagelsen gælder ikke i følgende tilfælde

  • hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
  • hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje.
  • hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, er sælgeren som udgangspunkt ikke fritaget for forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrapporten. Dette ansvar kan sælger dog vælge at aftale sig fra.
  • hvis sælger har handlet som som led i sit erhverv, og parterne aftaler, at fritagelsen helt eller delvist ikke skal være gældende.

Hvornår kan sælger vælge, at anvende huseftersynsordningen?

For at sælger af en ejendom kan vælge at anvende huseftersynsordningen, er det en betingelse, at ejendommen

  • hovedsageligt anvendes til beboelse for sælgeren og/eller
  • hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen.

Sælger kan dog ikke vælge at anvende huseftersynsordningen ved følgende aftaler:

  • om køb af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller
  • for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves

Hvis sælger kan vælge at anvende ordningen, kan parterne ikke gyldigt aftale, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at anvende huseftersynsordningen. Dette gælder også, hvis køberen handler som led i sit erhverv.

Hvilke betingelser skal være opfyldt for at anvende huseftersynsordningen?

For at anvende huseftersynsordningen, er der 5 (hoved)betingelser, der skal være opfyldt:

  • at køberen fra sælgeren har modtaget en tilstands- og en elinstallationsrapport,
  • at køberen fra sælgeren har modtaget oplysning om tilbud på ejerskifteforsikring,
  • at sælger ved skriftligt har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den samlede præmie for den pågældende tilbudte forsikring,  såfremt køberen tegner denne eller en anden forsikring, som opfylder minimumsbetingelserne for afgivelse af tilbud på ejerskifteforsikring
  • at sælgeren har sikret sig, at køberen er bekendt med retsvirkninger, der følger af huseftersynsordningen, alternativt at der er særlig grund til at antage, at køberen på anden måde var bekendt retsvirkningerne.
  • at køber, inden aftalens indgåelse, dog senest inden køberens afgivelse af købstilbud, som antages af sælgeren, har modtaget rapporterne, oplysning om ejerskifteforsikring og erklæring fra sælger om betaling .

Er sælger ansvarlig for at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten?

Nej. Køberen kan ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Køberen kan over for den person, der har udarbejdet tilstandsrapporten, eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed, der har udarbejdet elinstallationsrapporten, fremsætte krav om skadeserstatning for fejl, der burde have været omtalt i rapporten. Har sælgeren måttet betale et beløb til køberen på grund af fejl, der burde have været omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, tilkommer der sælgeren en rimelig godtgørelse.

Ejerskifteforsikring

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Når sælgeren vælger at anvende huseftersynsordningen, og dermed blive fritaget for ansvar i de omtalte tilfælde, kan køberen vælge, at tegne en ejerskifteforsikring. Det er ikke et krav for køber, at tegne en ejerskifteforsikring, men en ret, som køberen har.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Meget forsimplet så dækker ejerskifteforsikringen de forhold som ikke er beskrevet som fejl eller mangler (eller som er klart fejlagtigt beskrevet) i tilstands- og/eller elinstallationsrapporten,

Mere detaljeret, er der tale om en forsikring, der som udgangspunkt dækker følgende forhold:

  • Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.
    • Ved »skade« forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade.
    • Ved »nærliggende risiko for skader« forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.
  • Udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer (vvs-installationer) i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer,
    • Ved ulovlige forhold, er det en forudsætning, at forholdet var ulovligt både på opførelses- og udførelsestidspunktet og på tidspunktet for anmeldelse af forholdet til forsikringsselskabet.
  • Hvidevare, hvis de udgør en del af en undersøgt bygning.
  • Udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer.
    • Ved ulovlige forhold, er det en forudsætning, at forholdet var ulovligt både på opførelses- og udførelsestidspunktet og på tidspunktet for anmeldelse af forholdet til forsikringsselskabet.

Undtagelser til dækningen

Det er en forudsætning for dækning, at

  • det ikke fremgår af tilstandsrapporten/elinstallationsrapporten, at den pågældende bygning ikke er undersøgt af henholdsvis den bygningssagkyndige eller den sagkyndige, der har gennemgået elinstallationerne.
  • forholdet ikke er nævnt eller forholdet er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten eller forholdet er opstået efter tilstandsrapportens eller elinstallationsrapportens udarbejdelse,
    • Et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning.
  • forholdet var tilstede inden køberens overtagelser af ejendommen og anmeldes i forsikringstiden.
  • forholdet ikke vedrører bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning m.v. og almindelig brugbarhed i øvrigt), forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter, jf. dog nr. 2, litra a og b, samt æstetiske eller arkitektoniske forhold, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade, jf. nr. 2, litra c.
  • forholdet ikke vedrører bygningsdele eller installationer, hvor det i tilstands- eller elinstallationsrapporten er anført, at den pågældende bygningsdel eller installation skønnes at være gjort utilgængelig for den bygningssagkyndige eller den sagkyndige, der har gennemgået elinstallationerne.
  • det ikke kan godtgøres, at køberen havde kendskab til forholdet før forsikringsaftalens indgåelse. Det gælder dog ikke i forhold til skader, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, men som afdækkes ved teknisk revision, og som inden forsikringsaftalens indgåelse kommer til køberens kundskab ved dennes modtagelse af teknisk revisors rapport.
  • …

Hvilke udgifter dækker en ejerskifteforsikring?

Er der tale om et dækningsberettigende forhold, dækker forsikringen (ud over udbedring) også følgende udgifter:

  • Forøgede byggeudgifter i forbindelse med udbedring af et dækningsberettigende forhold, når udbedringen nødvendiggør en væsentlig forandring af bygningen eller bygningsdelen, og forsikringstageren kan dokumentere, at vedkommende har fået afslag fra myndighederne på en ansøgning om dispensation fra de relevante krav i henhold til byggelovgivningen, bygningsreglementet eller stærkstrømsbekendtgørelsen (erstatning for forøgede byggeudgifter kan i alt udgøre indtil 20 pct. af den beskadigede bygnings nyværdi, dog maksimalt 1,3 mio. kr.)
  • Rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand i forbindelse med konstatering og afdækning af et dækningsberettigende forhold (dækning efter 1. pkt. forudsætter, at udgifterne afholdes efter forudgående aftale med forsikringsselskabet).
  • Rimelige og nødvendige merudgifter til genhusning i op til 12 måneder, hvis udbedringen af et dækningsberettigende forhold gør huset ubeboeligt.

Er der en højeste erstatningsbeløb?

Ja. Det samlede erstatningsbeløb, som udbetales, kan ikke overstige den kontante købesum for ejendommen (dog mindst den offentligt fastsatte ejendomsværdi ved forsikringens ikrafttræden) med fradrag af den offentligt fastsatte grundværdi ved forsikringens ikrafttræden.

Hvad bør man være opmærksom på, når man vælger om man skal tegne en ejerskifteforsikring?

Når man skal vælge forsikringsselskab – De tre krydser

Det er relevant, at undersøge, om det kan blive vanskeligt at få pengene udbetalt i tilfælde af en mangel eller skade. Ud over at tjekke internettet for bedømmelser af forsikringsselskabet, bør du også sikre dig følgende:

  • at du kan klage over forsikringsselskabet til Ankenævnet for Forsikring
  • at du kan føre en retssag mod forsikringsselskabet i Danmark, og
  • at du er sikret ved forsikringsselskabets konkurs
Klagemulighed HOS Ankenævnet for forsikring

Når du vælger en ejerskifteforsikring, bør du vælge et forsikringsselskab, der er medlem af Ankenævnet for Forsikring. Det har den fordel, at du så kan klage til nævnet, hvis du får afslag hos forsikringsselskabet. Alternativt skal du til at anlægge en retssag, hvilket er mere besværligt og typisk fordyrer sagen, idet de fleste forsikringsselskaber efterlever de afgørelser, som nævnet træffer.

Mulighed for at for føre retssagen i Danmark

Nægter forsikringsselskabet at efterleve en afgørelse truffet af nævnet, eller er forsikringsselskabet ikke medlem af Ankenævnet for Forsikring, skal du igennem anlægge en retssag, for at få anerkendt din ret. For at du kan anlægge en retssag i Danmark, kræver det, at forsikringsselskabet er hjemmehørende i Danmark, eller at det fremgår af polisen, at en retssag kan anlægges i Danmark (fx i de tilfælde, hvor der er tale om et udenlandsk forsikringsselskab, der er repræsenteret ved et dansk agentur).

Du skal være opmærksom på, at et udenlandsk forsikringsselskab ikke er tvunget til at efterleve en dansk dom, så du kan risikere, at du må rejse en ny retssag i det land, hvor forsikringsselskabet er hjemmehørende.

sikring i tilfælde af forsikringsselskabets konkurs

Du bør også vælge et forsikringsselskab, der er med i garantifonden, der fx træder til, hvis forsikringsselskabet går konkrus.

Det er ikke til at vide, om forsikringsselskabet eksisterer den dag, du får brug for den, da ejerskifteforsikringen løber i 5 til 10 år. Det er derfor relevant, at erstatningen er til rådighed, hvis du en dag skulle få brug for det, da udbetalingen mange gange løber op i over 50.000 kr.

Hvornår skal ejerskifteforsikringen tegnes?

Hvis du ønsker at tegne ejerforsikring, skal den tegnes med ikrafttrædelse senest den dag, du modtager nøglen på boligen. Hvis ikke denne frist overholdes, kan forsikringen ikke tegnes efterfølgende.